此为上海市城乡建设和交通委员会2010年课题，以下是笔者起草的课题阶段性成果（第五稿）。 

　　一、课题研究背景和意义

　　（一）课题研究的背景

　　素有“万国建筑博览会”之称的上海，是一座历史文化遗产十分丰富的城市。一提起上海这座城市，人们自然会想到石库门建筑。石库门以其中西合璧的独特建筑形式、密集而又丰富的空间组合、繁杂而又亲切的人居环境，充分体现了海派风格的特有风韵。石库门不仅是许多上海人生于斯长于斯的基本生活单元，还是孕育中国红色革命、催生城市多元经济和传承近代文化艺术的空间载体。石库门已经成为上海的城市符号和文化品牌。

　　上海解放前，石库门就已经受数十年历史沧桑。解放以后，大多数石库门经过公司合营，房屋产权归国家所有，以低租金方式租赁给租户使用。由于住房紧缺和人口增长，原独门独户的石库门住宅普遍住进多户人家，形成多户使用一个单元的现象。由于多年以来石库门住宅的超负荷使用，房屋老化加速。改革开放后，特别是上世纪90年代以来，上海实施大规模旧区改造，由于石库门建筑居住条件拥挤，房屋质量较差，居民居住困难，往往成为改造的对象，大量的石库门随着城市的改造而消失。

　　随着社会经济的发展，以及对历史文化遗产的不断重视，上海对石库门建筑群的保护已经引起社会各界的关心和关注。近年来，有关历史风貌区保护研究一直在开展，但由于大部分石库门建筑群不属于保护区或保护建筑，法律法规也未能做到较大范围的覆盖，加上制度安排、规划引导、政策制定等方面尚在酝酿、准备之中，始终还有一些本质性的问题没有得到很好解决。本课题主要是在总结经验的基础上，研究探索石库门保护的机制和相关措施，力求形成解决当前一些突出问题的工作思路。由于时间紧等原因（从委托到结题一共才3个月时间），本课题从政府管理决策的角度进行研究，仅提出一些基本思路和研究框架，以为下一步深化研究提供一些参考建议。

　　（二）课题研究的范围

　　石库门建筑是我国近代建筑发展史中出现的一种新的建筑类型，由开发单位建设，成批建造，分户出售或出租。石库门建筑改变了我国原来住宅建设的固定模式，从分户分散自建单幢住宅，过渡到多幢联排集居的方式。从城市空间来看，石库门建筑群采取坡屋顶和联排式“鱼骨状”空间组合，构成了独特的城市风貌。为此，本课题主要以成片石库门建筑群作为对象，进行研究保护机制和政策。

　　（三）石库门建筑群的历史价值

　　石库门建筑是上海近代以来最典型的民居建筑，以其中西合璧的建筑风格独领风骚。作为历史文化空间，石库门建筑群是中国近代革命和新文化运动的摇篮之一；作为市民生活空间，石库门生活是上海城市生活的缩影和宝贵记忆。

　　1、石库门建筑群是中国近代居住社区样式之一

　　一方面，石库门建筑群是近代中西文化和中西建筑技艺相互影响与交融的载体，是中国近代居住社区规划的发端之一。早期的石库门产生于19世纪70年代，它脱胎于江南民居，保持了中国传统建筑的许多特点。同时受国外建筑样式影响，出现西洋建筑的一些细部处理手法，也采用了西方建筑技术，并按照西方联排住宅的组合方式进行总体布局，因此一开始就带有中西合璧的特色。这种中西建筑技术和艺术相融合的石库门作为建筑和文化的产物，在中国近代建筑史上留下了深深的烙印。在建筑学上，石库门是宝贵的物质文化遗产，其营造技艺亦是极其重要的非物质文化遗产。文化部公示的第三批国家级非物质文化遗产名录中，“石库门里弄建筑营造技艺”就名列其中。另一方面，石库门是近代上海城区快速成长的突出要素，是上海最有代表性、最具特色的的民居建筑，是上海近代都市文明的象征之一。石库门里弄在清末民初发展成为上海市区最主要的民宅建筑，1870年代到1920年代，石库门建筑群的数量变化成为上海城区快速成长的突出要素。到1949年止，里弄住宅已发展成为上海分布最广、数量最大、居住人口最多的住宅类型。据统计，当时里弄住宅总面积占上海当时居住建筑总面积的69%左右，共约2000万平方米（其中旧式里弄住宅1242万平方米）。我国的普通邮票第23组《中国民居》中的上海民居图案，采用的就是石库门建筑。

　　2、石库门建筑群是孕育近现代革命和社会变迁的空间载体

　　首先，石库门建筑群是孕育了红色革命和政治文化的空间载体。在中国共产党创建前夕，上海方面主要成员几乎都以石库门为寓所；石库门建筑群是中国共产党的诞生地，也是诸多政治机构的所在地，共青团中央机关、《新青年》编辑部（中共一大的筹备处与秘书处，最早的党中央所在地）、外国语学社（党的第一所干部学校）等无不与石库门结下不解之缘。除此之外，还有许多重要事件和进步组织发生在是石库门建筑群中，例如上海工人三次武装起义、鲁迅等人创办的“中国济难会”等等。其次，石库门建筑群也是国民革命和反封建反殖民地的主要阵地之一。中国国民党以及一些民主党派在石库门中进行了大量的政治活动。再次，石库门建筑群是不同时代不同阶层不断更替的历史空间。石库门是近代上海兴起的居民区的标志，经历了慢慢百余年数代人的社会变迁，实现了不同阶级、阶层的更替。

　　3、石库门建筑群是中国近代民族资本的发源地

　　首先，石库门建筑群是上海近现代多元经济形式的空间载体。历史上，石库门建筑群内经营活动非常丰富，建筑功能多样化。开埠初期，石库门建筑群就往往以商住两用为招揽，这是当时销售和租借石库门的主要卖点之一。石库门这种集商业经营与家庭生活于一体的建筑格局，既经济又方便，迎合了租界华人的消费需要，也沿袭了传统商业经营常见的前店后宅、下店后宅的习惯。在星罗棋布的石库门中，商业经营类别及分布数量之多、分布之广，超乎人们的想象，生活、经营一体化是当时石库门人家相当普遍的现象。石库门建筑群作为最基本的可兼容商业功能的建筑类别，历百年而不衰，成为出版印刷、艺人社团、客栈茶馆、赌场妓院、钱庄商号、百货批发、戏院影业等的经营场所，经营小饭店、洗染店、理发店、药房、浴室等的更是数不胜数。三百六十行，行行都在石库门里留下足迹。还有许多打探行情、了解市场的行为也都是在弄堂中出现的，他们构成了上海充满市井风情的弄堂习俗形式。其次，石库门建筑群是中国房地产市场孕育发展的历史见证，它所具有的近代城市民居坚固、整洁、便利等优点与都市文明程度相合拍，营房一般排列的建筑形式最大限度地利用了土地资源。对石库门建筑群的开发、设计、营造和经营，是中国大规模房地产开发的先行者，商品意义上的“房地产”概念在那个时期诞生了。

　　4、石库门建筑群是中国近现代文化艺术的传承之地  

　　首先，石库门建筑群是近现代中国一种新型城市生活方式的空间载体。城市传统民居作为城市居民最平常、最自然的日常生活空间，它既是一种物质文化景观，同时又是蕴含丰富风土人情、地域精神等非物质文化遗产的文化宝库。石库门这一多样性、复杂性的住宅样式，形成了独特的上海生活风情，奠定了近代上海特有的节令文化、服饰、饮食、生活、习惯等，成为区别其它地区的独特的生活方式，如童谣俚语、儿童玩耍、婚丧嫁娶、社交活动、交易叫卖等。石库门里的“亭子间”、“客堂间”、“厢房”、“天井”以及“二房东”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等与石库门有关的名词成为老上海人的温馨记忆。其次，石库门建筑群是孕育新文化和近现代文学艺术的空间载体。许多著名文学家、艺术家都在石库门居住过，他们以石库门为栖身之所，或以石库门生活为艺术创作题材，创造了大量优秀作品，产生了颇为深远的影响，诞生了义勇军进行曲、且介亭文集、十字街头、天涯歌女、七十二家房客等许多文学、电影、音乐作品，还一度兴盛了“亭子间文学”。另外，还有长恨歌等众多优秀的现代文学作品以石库门建筑群为描述场景。石库门建筑的装饰艺术至今仍广为流传。再次，石库门建筑群也是现当代文艺精心挖掘与描绘的时尚对象。如当代一些影视作品，许多对石库门建筑群进行了描写和刻画。

　　（四）课题研究的意义

　　石库门建筑群保护与更新是上海城市文化基因传承的战略方向之一，是上海城市发展转型的必然方向之一，是挖掘上海土地潜质与文化潜质的重要结合点，是政府期望、居民诉求、社会关注的焦点、重点和难点。其保护与更新的意义主要有现实意义、理论意义和思想意义等多个  方面。其中包括：

　　其一，石库门是上海的财富，是上海文化的象征，是上海典型的具有代表性的住宅形式，是上海早期房地产市场发展的见证，在文化软实力和经济发展的过程中，完全可以上升到上海市发展的战略层面，受到应有的重视。

　　其二，在城市高速发展和社会转型过程中，在从增量式发展向内涵式发展过度的阶段，在上海大举进军郊区建设发展的过程中，石库门建筑群保护与更新是中心城区的抓手和载体之一，是中心城区大有可为的工作空间和发展领域。

　　其三，与其它优秀历史建筑（如公共建筑类）相比，作为砖木结构的石库门建筑结构最弱，而使用负荷最重，处于最弱势的地位。其中居住的人也多为弱势群体。如何加大保护力度，是城市环境形象改善问题，是防汛安全、消防安全、结构安全等公共安全问题，也是社会民生问题。

　　其四，石库门建筑群的保护与更新受到社会的广泛关注。包括政府官员、专家学者、建筑师、规划师、摄影师、企业、市民等等，都聚焦石库门建筑，对如何保护好、利用好这座城市的历史文化遗产给予高度重视。

　　（五）课题研究的目标

　　本课题研究具有两个目标：一是搭建起石库门建筑群更新改造机制和政策的基本框架思路，对一些问题提出基本的解决思路。二是进一步明确政府、社会、个人以及市场的责任，以及职责分工，更加体现社会公平，更加保持城市活力。

　　二、上海石库门建筑群的基本现状与问题分析

　　（一）上海石库门建筑群的基本现状

　　1、类  型

　　上海石库门建筑群从1870年前后到解放前夕，共经历了早期老式石库门、后期老式石库门和新式石库门（也有称西式石库门）等三个历史时期，过程中还产生了简易的广式石库门。解放后，房屋管理部门把过去的习惯分类加以简化，日常使用“旧式里弄”指代老式石库门、西式石库门和广式石库门，以区别于新式里弄、公寓里弄、花园里弄、职工住宅等。其中还分“一级旧里”（旧式里弄（一））和“二级旧里”（旧式里弄（二））。一级旧里包括西式石库门以及结构较好、建设较晚、设施较全的老式石库门；二级旧里包括广式石库门和结构较差、建设较早、设施不全的老式石库门。

　　2、规  模

　　根据对上海市航空遥感影像数据的分析，2000年初上海共有石库门建筑群519块，占地面积3898022平方米。随着这十年间中心城区旧区改造力度的加大，许多不适宜居住的旧区被陆续拆除，在此过程中也涉及到部分石库门建筑。至2010年初，上海共有石库门建筑群387块，占地面积2536243平方米。按照占地规模来分，在2010年初现存的石库门建筑中，所占比重最大的是占地大于10000平方米规模的石库门建筑群，其比重高达60.12%，其次是占地在5000-10000平方米规模的石库门建筑群，其比重达到21.59%，两者合计超过总量的81%。这些石库门建筑有一部分位于已经划定的中心城区成片旧改地块（980万平方米改造地块）范围内。据遥感分析，位于已经划定的中心城区成片旧改地块范围内的石库门建筑群有215块，占地面积1430855平方米，约占2010年初全市石库门建筑群的56.42%。

　　3、分  布

　　上海石库门建筑群绝大部分分布于内环线以内区域，尤其是靠近黄浦江与苏州河沿线，多数与二级以下旧里所在区域相邻或相混合。石库门建筑群分布较为集中的区有黄浦、卢湾、静安、虹口、闸北、杨浦、徐汇等，但各区规模和分布不尽相同。黄浦总量最多，有136块，占地面积850508平方米，占全市总量的三分之一多；其次是虹口，有79块，占地面积441372平方米；第三位是静安，有63块，占地面积398839平方米。落在成片旧改地块范围内的石库门建筑群，仍然以黄浦最多，有62块，占地面积358299平方米；第二位和第三位仍然是虹口和静安，分别是63块、308565平方米和20块、205710平方米。另外，普陀现存的4块石库门群全部落在成片旧改地块范围内，杨浦现存的20块石库门建筑群也有19块位于成片旧改地块范围内。

　　（二）石库门建筑群保护的主要探索

　　1、认定了一批为文物保护单位和优秀历史建筑

　　解放以来，上海部分石库门里弄被列为全国重点文物保护单位和上海市文物保护单位。其中包括淮海路渔阳里（中国社会主义青年团中央机关旧址）和兴业路树德里（中国共产党第一次全国代表大会会址）。自1959年起，市政府公布的市级文物保护单位共114处，其中包括多处石库门里弄。各区政府文物部门也将一些文物点列入了保护名录。通过认定挂牌，这些石库门建筑得到了很好的保护。

　　2、部分纳入了历史风貌保护区并编制了保护规划

　　2004年，市规划局根据《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》，对中心城原有风貌区保护范围进行了整合，最终确定了12个历史文化风貌区，总面积为27平方公里。其中老城厢、南京西路、衡山路-复兴路、愚园路、山阴路、新华路以及提篮桥历史风貌保护区，其中包含一定规模的石库门建筑群。市规划部门还组织编制了这些区域的风貌保护规划、控制性详细规划，近阶段正组织编制重点道路沿线地区的修建性风貌保护规划。

　　3、实践了多种石库门保护的模式

　　在旧区改造进程中，探索出蓬莱路、44街坊、钱家塘、新天地、田子坊、步高里、建业里等保护、传承、开发、利用的不同模式。如加层、加面积、拆围墙、腾空间的成套改造模式（南市区蓬莱路303/254地块、卢湾区44街坊、徐汇区钱家塘地块等），作为博物馆式保护的“一大”会址和渔阳里模式，作为商业开发的新天地模式，作为渐进式更新的田子坊模式，作为原生态保护的步高里模式，作为拆除复建方式的建业里模式，以及作为零星保护的孤岛模式等。

　　4、营造了良好的社会氛围和舆论氛围

　　首先，各级政府和社会机构组织了一系列活动进行研讨和宣传。如上海世博会期间，上海馆植入石库门元素，主办以石库门为主题的世博论坛，成立石库门文化研究中心，开通石库门网站，形成《上海石库门共识》等。其次，各种人群不约而同地聚焦石库门这一历史瑰宝，从不同角度诠释其重要意义，大量文学作品、影视作品、媒体报道、时尚创意、楼市产品、专家观点甚至以石库门命名的商品等等，起到了很好的广告宣传作用，营造了良好的社会氛围和舆论氛围，石库门正成为社会公众越来越关心的话题，越来越多的人认同其历史、文化、经济和社会意义，对于石库门历史文化遗产加以适当保护与更新的态度也很明确。

　　5、开展了石库门保护政策、机制和方式研究

　　围绕城市更新和历史风貌保护主题，上海市各级政府部门和科研机构，进行了大量探索。一方面，对于相关政策、机制和方式，开展了一系列研究。作为十分重要的更新方式，“留”和“修”成为“拆、改、留、修”城市更新体系中的重要组成部分。市政府和有关部门也非常重视，在关于城市更新方面的重要文件中，均对历史区域进行郑重强调。另一方面，政府还在政策制定、机制创新的基础上，开展了包括建业里等一批试点项目，推动了田子坊、步高里等新方式的探索，为今后的石库门建筑群保护与更新工作积累了经验。

　　（三）石库门建筑群保护面临的主要关系

　　1、保护与区域发展的关系

　　许多人对保护存有误解，认为保护与发展是矛盾的，历史建筑和历史风貌的保护会阻碍地区社会经济发展。认为只有大拆大建，才能实现建筑容量的最大化，进而实现经济利益的最大化。殊不知，衡量建筑空间价值的指标，不仅有建筑容量，还包括空间能量、环境品质和文化内涵。因此，只要方式恰当、定位准确，保护与区域发展之间并不矛盾。对优秀历史建筑和历史文化风貌区进行适当的保护，以及对其它旧城区进行合理的更新，小可以改善居住条件、加速建筑更新、激活沉寂空间、优化环境景观、促进功能提升、带动市政建设、促进社区发展，大可以实现人口疏解、优化投资环境、促进经济增长、实现结构调整、扩大税收基础、拉动房地产市场发展、实现利益的再分配和资源的优化配置等等，有利于实现旧城的振兴和复兴。对于采用砖木结构和土木结构的东方城市，只有实行有保、有修、有拆、有建的有机更新，旧城区才能在保持城市活力的同时保持历史记忆。新天地项目在经济运作和历史保护上的“双赢”，在一定程度上可以证明保护与发展之间的良性关系，尽管对该项目也存在一些不同的见解，但它用最小的建筑容量（因为保护）实现了最大化的经济效应，经济运作是成功的，保护没有阻碍发展。

　　2、保护与有效利用的关系

在很多人眼里，建筑保护就意味着不能有效利用。其实不然，保护的方式有很多种，既有博物馆式的保护方式，也有各种积极保护的方式。除非历史文化遗址，上海旧城区绝大多数历史建筑、文保单位都能够有因地制宜的利用，都能够挖掘其最大使用潜力。实际上，保护才是利用的有效手段，通过保护，才可以展现其最大魅力，才可以实现其最大价值，才可以找到其最合适功能。

　　3、保护与房屋质量的关系

　　房屋质量包括物质层面的质量和功能层面的质量等两个方面。从物质层面的房屋质量而言，我国历史建筑与欧美历史建筑在建筑结构上存在一定差异，欧美历史建筑多为砖石结构，而我国大多数历史建筑采用砖木结构甚至土木结构，在建筑的结构质量和使用寿命等方面，存在较大的局限性。随着使用时间的加长，特别是历史因素导致的超负荷使用，大多数房屋不堪重负，建筑质量递减很快。从功能层面的房屋质量而言，随着时代的发展，城市居民的生活方式发生了很大的变化，对居住日照、采光、通风、消防、卫生等的追求也越来越高，房屋配套设施设备以及物业管理的政策和体制也发生了很大的改变，历史房屋的功能价值也随之衰减，经济上稍微宽裕的居民，想方设法离开了旧城区（包括那些优秀历史建筑居民）。因此，在很多人的眼里，保护这些“危险、拥挤、不合时宜的房屋”，根本就没有价值、没有必要也没有办法。其实，城市更新的方式有很多种，完全保护只是所有城市更新方式中的一种，还存在介于完全保护与大拆大建等极端方式之间的众多方式和方法，这些方式和方法需要根据不同建筑的现状、特征、价值进行适当定位和适当处理。例如物质层面的房屋质量衰减，可以采取加固、大修等技术方法；功能层面的房屋质量问题，可以通过抽户、市场置换、功能调整等形式，以及采取改造厨房、加装马桶、更换老化电线、安装消防喷淋等方式实现。因此，从某种意义上，保护与房屋质量提升的目标是一致的，保护不仅有很多技术措施和社会办法，还能够最终促进房屋质量的保持甚至提升。

　　4、保护与住房解困的关系

　　前二十年，旧区改造（包括大拆大建式的改造和保护性更新）为广大居住在石库门建筑群等历史建筑中的居民改善居住条件、提高居住质量，实现了部分家庭的住房解困。但随着社会经济的发展和城市转型的加快，现实中石库门居民平均每户才20多平方米使用面积，越来越与廉租住房、经济适用住房等保障性住房适用范围趋近，随着保障性住房的加快建设，随着保障住房标准的逐年提高，石库门居民的住房保障问题将提上议事日程，一方面为居住于石库门建筑内的居民住房解困创造条件，也逐步为石库门建筑的保护和利用创造条件。如此一来，今后一个阶段，历史建筑保护与住房解困的对象越来越一致，将逐步集中、重叠到石库门建筑居民当中去，从而也将促进优秀历史建筑的保护与再利用。

　　（四）石库门建筑群保护的总体形势

　　一方面，石库门建筑群保护与更新的实践活动日益丰富多样，旧城更新阶段和条件逐渐成熟，机制探索与政策条件逐渐成熟，思想认识逐渐一致，舆论环境逐渐形成，建筑负荷、安全压力和社会诉求日益接近极限。另一方面，上世纪最后十年大规模开展的危棚简屋改造，本世纪最初十年以成片成街坊二级旧里以下地区的新一轮旧区改造，成片成街坊二级旧里改造已经过半，增量式改造越来越少，内涵式更新越来越多。优秀历史建筑特别是作为上海文化瑰宝的石库门何去何从，是当下急需回答的时代问题之一。

　　石库门建筑保护是一个复杂的综合体，涉及到社会效益、经济效益、环境效益、文化效益等。当前，影响石库门建筑保护的主要问题实质上就是涉及到其中的不同群体之间的利益平衡问题，包括政府部门、参与企业、居民群众以及相关利益主体的分配问题，这些利益复杂多变、彼此纠缠、相互制约，而且矛盾尖锐，需要在各方面完善制度和政策才能逐步解决。

　　1、政府部门：主要体现在石库门建筑保护公共政策的制定和价值取向。现阶段，政府对石库门建筑保护主要有两个目标：一是提高居民的居住水平；二是对有历史价值的石库门进行保护。与发达国家相比，我国对历史建筑保护的立法力度和强度还不够，这是全国各地普遍的共性问题。近年来，随着城市转型的加快，上海在努力推进法规制定、政策完善、机制创新的同时，一直在努力探索石库门等历史建筑保护的办法。但是由于各种原因，至今还没有形成针对石库门建筑保护的法规和政策。然而，作为量大面宽的石库门建筑保护，需要全面、规范的政策引导和支持。在市场经济的大背景下，政府对石库门建筑保护不可能大包大揽，重点是研究和出台一套符合实际的政策和措施，协调和平衡各方面利益，吸引社会力量和居民群众的积极参与，在兼顾当前和长远、局部和全局的利益前提下，在规划、土地、税收、资金等方面综合考虑和支持，形成一套切实可行的保护方式。

　　2、参与企业：在石库门建筑保护中，起很大作用的就是参与保护的企业单位，主要涉及它们的经济利益问题。近年来，由于上海房地产市场高速发展和房价连年攀升，在城市建设和改造中，经济成本越来越高，难度越来越大。石库门建筑保护同样遇到相同问题，不管是对居住在石库门建筑内居民的搬迁、置换还是解除租赁关系，还是后期对腾空的石库门建筑进行精心修缮和保护（包括室内、室外以及市政基础配套），都需要投入巨大资金。而石库门建筑群经济价值的潜力，因地段不同、功能不同以及更新程度不同，千差万别。总体而言，当今对石库门建筑保护面临着投资风险大、时间跨度大、资金平衡难。在市场经济条件下，要进一步研究解决石库门建筑保护和更新的“民心工程”与“市场行为”之间的协调，调动起社会各方面的经济力量，进入到石库门建筑保护和更新中去，并从中有所收益。

　　3、居民群众：重点是如何保护石库门建筑居民的居住权益和经济利益，在改善居住条件、搬迁置换安置等方面要切实做到公平、公正。随着人们生活方式的改变，家庭结构和居住观念的演化，现代家庭设施设备的普及和升级，规划建筑设计标准的提高，石库门建筑居住适应性和现代性越来越弱，尤其在日照、采光、通风、交通、停车、私密性等方面，越来越不能满足老百姓对现代生活方式的要求。特别是房地产市场发展以来，人们的居住条件普遍改善，由于石库门建筑长期高强度、超负荷使用，加上历史上严重的乱搭乱建现象，以及长年得不到比较完善的修缮和改造，一部分石库门建筑群变得破败，拥挤在石库门里的市民自然有走出去的愿望，真正愿意在这里长期居住的人群越来越少，一些较富裕的居民逐步离开石库门而居住到其它区域，社区老龄化程度加快，外来人员增多，平均社会阶层较低，原来那种老上海传统居住生活的浓厚氛围也渐渐淡去。在石库门建筑保护中，要特别重视和保护在社会结构、居住结构调整中的弱势群体利益，缓解社会矛盾的激化。

　　4、保护观念：观念差异往往带来保护工作的困惑。对石库门建筑群保护这样一个重点、热点、难点话题，尤其需要形成社会共识，共同推进。现在在保护观念上差异较大，主要体现在：一是认识差异，比如上海新天地，如今是时尚商业地标之一，繁华兴旺，人气积聚，但有人认为新天地石库门保护只是商业开发模式，并不是历史遗产保护，不能成为石库门保护范式。二是理论与实际脱节，多数人通常注重石库门作为物质的原真性、社会的原生态，主要想到的是保护目标和结果，但很少想到实现目标和结果的路径，说者多，实践少，真正对实际运作的问题，思想不统一，投入不平衡，特别是对居民搬迁、置换以及功能定位等深层次问题思考很少。三是关注角度差异。对石库门建筑保护问题，现在专家学者的研究和主张，各级政府的立场和作为，不同收入人群的认识和诉求，各种实施主体的取向和行动等，都存在一定程度的分歧。在城市大规模建设中，如何解决好石库门建筑保护与城市开发、改善居住的矛盾，避免“建设性破坏”，在保持并发扬城市风貌特色的目标前提下，石库门建筑中哪些有形的与无形的因素是应该保护的，那些是可以改造的，应该通过怎样的综合性方法去实现目标，需要进一步思考和解决。

　　三、国内外优秀历史建筑群保护的经验借鉴

　　（一）发达国家（地区）历史街区和更新方式的演进

　　欧美发达国家大城市旧城更新普遍存在三种方式：第一，是以大规模清除贫民窟(Slum Clearance)重建——即以重建性开发为主要改造方式；第二，是以改善(Improvement)、整治(Rehabilitation)旧住宅——即整治性和维护性开发为主要改造方式；第三，是以保护利用历史建筑为主要改造方式。在三种方式中，改造的目标、思想理论基础以及所产生的社会效果都发生了很大的变化。

　　1、清除贫民窟重建（重建性开发）

指对已没有保留价值的旧住宅地块进行拆除清理之后，重新规划设计，调整用地功能或变更住宅形式、规模和标准，在用地范围内重建住宅或其他建筑设施，彻底改善旧城的建筑环境质量，优化土地利用。但在二战后，这些对旧城进行大拆大建的做法受到了质疑。

　　2、改善整治旧住宅（整治性开发）

　　指对中心城旧城内各种旧住房视现实需要分别采取改建、扩建、部分拆除、维修养护、实施住宅内部设施现代化或公共服务设施完善化，明显改善旧居住区居住环境质量，保留旧居住区原有风貌特色，提高土地利用价值。

　　3、保护利用历史建筑（维护性开发）

　　指对有较大保护价值的旧城通过维护住宅正常使用状态，适当整修住宅建筑，改善区内公共服务设施，在旧城内提供投资，增加居民就业机会和促进社区发展等方法，维持或恢复旧城使用功能和居住吸引力，保持乃至提升土地的使用价值。

　　（二）国外城市历史建筑保护的模式实践

　　1、再生式的历史建筑保护模式

　　复原、重建历史建筑甚至街区。日本的传统街区和建筑与中国的城市建筑有许多共同点。建筑形态以低层木结构建筑组成的院落为主，容积率低，建筑材料耐久性能差，需要对其进行较大幅度的调整才能满足人们现代生活的需要。在这种以木结构建筑为主的历史性城市中，欧洲重视保护历史原真性的方法析户很难行得通，由于木结构建筑的耐久性、稳定性差，即使不断地整饬、修补都未必能原真性地保存下来。因此，日本的做法是在尽量保护建筑物的基础上，重点保存其建筑形式和式样，或是采用“造替”的方法使历史建筑遗产得以长久保存，此类保护思想有许多值得我国借鉴的地方。神社是日本古代建筑形式的代表，是日本祀奉神道、氏族祖先和英烈人物的建筑物。为了保持其建筑的活力，历史上每隔一定时期就会重建一次，被称为“造替”制度。如伊势神宫，子公元690年至今重建次数已达60余次。在建造之初就准备了两块彼此相邻的用地，每隔20年就轮流在两块基地上交替重建。重建采用的建筑材料与技术与初建时完全相同，保存较好的部件继续使用，部分拆换下来的部件被视作神物赏赐给下级神社。从西方原真性观点看，造替的每次重建都在制造“假古董”。而日本人则认为，他们保护的是传统的建筑观念好营造技术，同时还保留了世代相传、能继承并传授的古代建筑技术及掌握这种技术的工匠，历史作为一种精神遗产而不是物质被保留下来。

　　2、类型学的历史建筑更新模式

　　从历史街区物质人文发展、演进中，提炼、抽象出一系列元素，融合、附着、渗透进现代建筑功能、形式中，从而强化历史文脉的传承。这种模式“从历史的城市和建筑中抽取的类型，其结果必然是某种简化还原的产物。因此，它不同于历史上的形式，但具有历史元素，至少在本质上与历史相联系”。建筑设计中的一些片段被设计成一些历史形式的翻版，同时建筑师对风格的深刻理解又使这些翻版令人信服。在保持每幢建筑差异性和丰富性的前提下，呈现出一种新时代的气息。如柏林，设计师如阿尔多.罗西。

　　3、整体式的历史街区保护模式

　　视历史街区保护与更新工作为一个整体覆盖的区域、动态发展的过程和物质人文共生共进的综合工程。如意大利博诺尼亚。意大利历史城市保护走得是“博物馆式”的路线。博诺尼亚在全世界第一次提出“人和房子一起保护”的口号，既要保护历史建筑，更要留住居住其中的生活者，这种整体式保护的方式成为全球性保护的新观念，将城市发展提升到历史美学保护的高度。其实这一原则实质上是从历史文化传统的高度，保护生活在其中的社会阶层和建筑物，将把文化遗产保护工作视作一个过程，而不是一个终极产品。

　　4、自组织式的历史街区保护与更新模式

　　从70年代中期开始，欧美许多大城市中的中低收入旧城居民自发地组织起来，通过自下而上的社区参与方式进行旧城更新。在这种城市“草根运动”中，不少富有社会责任感的规划师和建筑师积极参与、组织、支持了社区规划和社区建筑运动的发展中，共同开展自组织式自下而上的保护与更新工作。日本“社区营造”一词具有强烈的东方色彩，用日本古城保护专家村幸夫的话说就是“每个地方就其独特情况进行各种活动，从一个更高层次解决自己居住地方的问题”。通俗的说，就是动员民间的力量来保护好发展老城区的历史风貌好文化特色。通过公正参与，社团发力而实现的居民自主的“社区营造”，已经成为中西方许多城市文化保护好再生的实践。这种自下而上的社区营造过程，体现了日本地方社会的活力和自我组织能力，是日本市民社会的主要基石。各种社区营造组织也纷纷成立，表现为协会、株式会社、财团、委员会、俱乐部等数十种形式。他们各自具有鲜明的个性，有的偏向社会动员、有的热衷调查溯源、有的热衷风格创造、有的直接参与营造工程。社区营造过程激起了居民振兴没落的传统产业和学习传统工艺的信心，整顿产业遗产、带动闲置历史建筑的再利用，积极为此出谋划策。

　　5、功能转换的历史街区更新模式

　　利用功能的调整激活沉寂空间、复兴历史街区。如英国泰晤士河区的振兴。该地区被认为是保留了以维多利亚风格为主体的街区，周围围绕着密集的仓库建筑，其改造为开发商在伦敦历史街区将闲置滨水仓库转化为居住功能提供了可能性方案。在最终实施的过程中，原历史建筑风格基本保持，一些风格鲜明的地方性建筑元素得到了保留，而得到改变与调整的主要内容即是功能。居住功能的加入为这一历史地段注入了新的活力，冰冷的工业建筑在向人们敞开大门的同时，得到了物质形态的保护。

　　6、产权转换式的历史街区保护与更新模式

　　在美国几个城市的旧城更新项目中，低收入群体在社区开发组织的安排下，通过“租约交易（lease-purchase）”的过程获得了更新后房屋的所有权。这一形式可以被概括为从社区共有产权到私有产权的灵活转换。社区开发组织在购买并刷新旧城房屋后，利用公共补助的帮助以可承受的租金水平转租给低收入群体。部分租金被作为预付订定金（down payment）和低收入群体的资产积累下来。同时这些从未拥有过自己房屋的家庭接受社区开发组织开展的“所有权培训(ownership training)”,学习如何维修房屋、缴纳维修基金、申请抵押贷款等。若干年之后这些金融体系得到完整的建立并开始发挥作用，这时房屋的所有权就可以转移到租户的名下，而且社区成员们也开始获得经济上和社会意义上的控制权。这种所有权的获取给低收入群体送来了在众多事务上的发言权和抵制不平等决策的勇气。

　　所有权的获取不仅影响了社区居民，同时也影响了社区开发组织本身。拥有可供出租的资产，实际上相当于社区拥有了自己的共有产权，在这个基础上社区开发组织能够自主地开展更新计划，启动更新项目，并且劝说居民们加入其中——“这样就颠覆了自上而下的（传统更新）模式。被公共基金机构资助方案变化所左右的可能性大为降低，以社区为导向开展更新的能力大为增强。”这种自主权利的获得还有助于克服外来群体取代本地群体的人口置换现象。在一个耗资200万美元、针对贫困社区的项目中，社区组织的领导人阐述了其目的：（社区中）许多房产都被外来人口所拥有……（这里曾经有八间酒吧）其中全部都是外来的从业者……连雇佣的人也是从郊区来的家庭或个人……这八间酒吧赚到的钱从来没有转投到社区当中。现在它们只剩下两间，其余都搬走了。我们打算在首层开展商业经营，比如开个餐馆、俱乐部，以及小型商业等……要让所有权保留（在社区居民手中）。社区开发组织正是通过拥有社区产业的所有权，并设计、经营和管理由此开展的项目，最后将所有权转交给社区居民，以实现整体更新的社会目标。

       （三）国内外城市历史建筑保护的运作机制

　　城市历史地段（街区）保护是一个世界性课题，发达国家在持续的实践与探索中，从界定历史地段、划定保护范围、开发建设控制、保护整治实施到经济政策支持等方面，积累了众多的经验。学习和借鉴发达国家对历史地段保护的做法，对我们有相当的启发性，可以给我们以直接的启迪。

　　1、英国历史地段保护

　　1967年，英国公布《城市文明法》，规定将有特殊建筑艺术价值和历史意义的地区指定为“保护区”。保护区由城市规划部门指定，内务大臣也可以直接指定。“保护区”可大可小，有城市中心区、广场或一小群建筑，有传统的街道和村落。自1976年指定第一批以来，至今全国已有7300多处。

　　（1）“保护区”划定

　　1990年，《登录建筑和保护区法》对保护区的规定：“在特点和外观上需要保存或整治的”地区，它们通常以登录建筑为核心，但也可以是其他建筑群、开放空间、树林、古老的街道或绿野乡村。“区域特征”是“保护区”划定的核心内容，即不是建筑物自身而具有某种特点，而是由于这个区域整体所存在的某种特点，从而被划定为“保护区”。

　　（2）划定程序

　　在经过调查研究基础上，地方政府根据需要和可能来决定“保护区”的划定，主要经过三个程序：1）在至少一种地方报纸上公布对“保护区”的指定；2）对“保护区”指定登记，将对土地使用权限定；3）地方政府将“保护区”的指定上报国务大臣和英格兰遗产委员会。一般地，“保护区”将被表式在图纸上；同时，地方政府还会向每个与之有关的地产所有人发出通知。

　　（3）开发控制

　　“保护区”一般被表示在地方规划的土地使用图纸上，在规划文本中说明其对应的开发控制政策，包括：有益于保护区特色和风貌的保存与维护，以及经议会允许在保护区内或与保护区相关地区的开发和再开发，这种开发只有在能保存保护区特色风貌的情况下才被允许。“保护区”内建筑物拆除的许可原则：被证明已超出了维修的经济范围；不可能被合理地用于有益的功能；其本身不具有建筑的、历史的或城市景观方面的重要性，并且对其的拆除或迁移会有利于保护区的特色风貌；对其的拆除有助于在邻近被不适当使用或忽视的大块用地上进行有利于促进保护区特色风貌的再开发或整治。

　　（4）申请大纲

　　保护区的开发申请一般只有在提交能显示未来开发说明性规划和评估材料后才会被考虑。一般包括基地、设计、外观、入口、景观、用材以及所有尺寸，还必须显示未来的开发如何与所处的环境相配合。由于保护区内常常包括若干个登录建筑，因此与保护区开发控制相关的政策还包括拆除登录建筑的许可审批原则。登录建筑只有在极特殊的情况下才可被拆除，为保持登录建筑现有使用功能或为需求适当的转换功能而进行的所有努力都已告失败时，才准许拆除。并且，获得拆除许可后，必须在获得详细再开发规划许可后，且已有足够证据表明已签订再开发合同时，或者已有景观设计和改善方案获得保护部门的认可，并达成保持景观的协定后，登录建筑才允许动工被拆除。

　　（5）保护整治和财力支持

　　对于保护区而言，重点在于控制但不是排斥开发。英国政府在设立保护区后，一般采取“主题规划”和“行动计划”方式，这是针对地方事务中某个问题和某个区域的规划形式。它们通常包括：建筑物及室内外环境的整修，安静交通措施，景观的改善以及街道小品的设置等。其制定过程也是不断进行目标分析、方法改进的过程。至于实施方式则是灵活多样的，或者由公共部门从事，或者通过其他法令的运用促使私人来从事这类工作。

　　保存和整治工作是一个持续性的过程，公众参与是其中必不可少的。地方规划部门在保护和整治过程中，必须负责地、经常性的将保护区的保护和整治计划阐述并公之于众，而且还要交到公众议会去讨论，规划部门需要认真听取意见并改进。此外，地方规划部门还要经常与地方社团就保护和整治计划交换意见，并寻求帮助。公众的监督能帮助规划部门了解违反规定的行为，使行政机制更加有效。

　　在英国，历史地段保护所获得的财力支持以政府补贴和贷款为主，辅以税收与间接支付手段，主要目的在于补偿房屋业主的额外维护与保养支出。保护建筑的维修或改造可以获得一定的减免税的优惠。为旧建筑开发适当的新功能是防止建筑物不断老化、衰退，并获得一定收益的重要手段。

　　2、美国历史地段保护

　　（1）划定范围

　　美国是通过区划法进行城市规划管理的国家。历史地区保护是由地方政府（市、区、镇等）实行的控制规划，在全国并无统一规定。在美国联邦法律和有些州的法律中，对历史遗址和古旧建筑定有若干标准，对符合标准的历史建筑和遗址都要求进行登录。一些城市扩大这类登录的使用范围，将整个地区制定不是历史建筑单体的点状保护，而是历史环境的面状保护。与历史建筑单体保护方法相比，历史地段的保护更具备法律约束力、也更有实效。历史地段是为了保护那些具有个性特征的历史环境，通过区划而划定的地域范围。

　　国家登录地段与地方历史地段的比较

 

	国家登录地段	地方历史地段
管理部门	内务部	地方政府
法律依据	国家历史保护法	地方相关条例
主要目的	认定历史文化遗产价值与意义	维护历史地段的个性和美观
居民意见	半数以上居民同意	可以不考虑
规划管理	对财产所有者无直接控制，对联邦、州的建设行为实行审议制度	由审议会对价值外观的变更进行审议、许可
优惠措施	减免15%-20%投资税	各地方自行决定

　　（2）指定程序

　　首先由城市地标委员会组织专业小组对历史地区以及其“显著性”进行调查和评估，然后委员会对报告进行预审，并有可能对若干入选地区进行复议，最后向城市议会（City Council）申报推荐书，经议会通过即为受法律保护。指定为历史地段后，该地段便不能被拆除，必须加以保护并提高受保护产业的价值。同时根据法律，历史地段一经指定即享有减税的财政优惠。

　　（3）开发控制

　　美国各个州历史地段的保护目的不尽相同：宾夕法尼亚州是为了保护那些有特征的建筑和历史文化遗产；佐治亚州通过历史地段保护，增强重要商务区（CBD）的活力及周围地段的就业机会，促进商业和旅游业的发展；阿肯色州的有关法律规定，历史地段保护必须促进城市文化、教育、经济以及社会综合福利的发展。美国历史地段的开发控制，正是以上述各个不尽相同的目的作为出发点展开的。

　　美国主要通过土地使用的“区划法”对土地开发利用的有关内容进行控制。历史地段的区划对使用功能、容积率、高度、后退等控制指标均有特别的要求。为了使区划法为规划和城市设计服务，美国在基本的区划法基础上发展了诸如奖励分区、绩效分区、特定区等新技术，扩大了区划的基本概念，同时还提出了许多补充性的法令如开发权转移、标志法令、禁建法令、反拆除法令、历史地段法令及设计审核等。通过种种区划技术的灵活运用，以期对历史地段的开发实行多元控制。

　　（4）开发审查

　　审查的目的：确保这些可能发生的变化与历史环境相协调，防止那些影响地段美观，降低地段历史价值的不当因素的入侵，创造更加美好的景观。一般情况下，只审查那些在街道上看得见的建筑设计及外观变更。当然也有一些历史地段，对在街道上看不见的建筑甚至建筑室内装修也要进行审查许可。

　　在这里并不改变其使用功能和所有者的权益，而是控制地段内的建筑、景观等环境要素。各地方的历史地段的控制方法不尽相同，但所有的历史地段都有专门审议会。历史地段建筑外观的变更、新建筑的设计，均需经过专门审议会的审查，未经许可不得进行任何的建设行为。这种审议会采取当地居民及有兴趣的人均可参加的审议形式，许可的标准、提出的方案是否与历史环境协调，最终结果由专门的审议会成员表决通过。

　　（5）整治计划和财力支持

　　美国历史地段的整治计划除了与英国由类似的物质环境的保护与整治外，更注重将历史地段的保护、整治与邻里复兴和市中心功能复苏的开发计划联系在一起。这与美国注重市场作用的城市发展方式分不开的。

　　“城市设计”在保护、整治过程中发挥了很大的作用。城市设计的主体可以是政府部门、专业机构，或是被称为“第三部门”的公共服务机构。“城市设计”包括相关政策、具体方案、指导纲要、程序计划等，既有便于各方讨论沟通的原则框架，又有简明易懂的具体形象，还为开发、保护的行动过程提供必要的指导。美国注重市场机制，对经济活动的干预要小于英国，政府不掌握大量的资金。因此，对历史地段的财力支持以税收、贷款、债券的方式为主。对于历史地区保护，还可通过许多间接地方式获得财力支持。

　　3、日本历史环境保护和文化财登录制度

　　（1）划定范围

　　日本在1975年修改了《文化财保护法》，增加了保护传统建筑群的内容。法律规定那些“传统建筑群，与周围环境一体，形成历史风貌的地区”，由城市政府部门通过城市规划确定为保护区。国家选择较高价值的国家级保护区，成为“重要的传统建筑群保存地区”。

　　20世纪60年代的日本，在经济快速发展带来城市景观突变、大量历史建筑物被拆毁的背景下，参照欧美先进的经验在文化财保护制度中推行登录制度。文化财登录制度大大拓展了文化遗产保护的范围，并将过去的遗产与日常生活靠近起来，将文化遗产与现代生活相连接，对防止建设性破坏、保护城市特色和个性的延续、历史环境的复苏、建设高品位的城市、安静宜人的家园都有着特别重要的意义。

　　文化财登录制度是与日本采用了近一个世纪的文化财指定制度相对照的保护体系，它的登录标准原则上是建成超过50年的东西，并要满足下面任何一条才能登录：有助于国土的历史景观之形成者；已成为造型艺术之典范者；难以再现者。

　　（2）登录程序

　　登录手续是事先听取有关地方公共团体（历史建筑所在的都道府县市町村等）的意见，因为考虑到地方公共团体实施独立的登录制度的情况下，避免国家和地方公共团体的重复登录，给所有者双重规则。同时也是为了确认该地方公共团体有没有将根据文化财保护制度条例指定文物或登录的意向。其后，咨询文物保护审议会后，文部大臣在文物登录原簿上登录。登录后官报公布，并通知所有者，交付登录证。由于灾害或是确保其他一些公共利益和安全不得不拆除的登录建筑，取消登录时，也必须与登录手续一样，经过咨询文物保护审议会后，官报公布，方可生效。

　　（3）开发控制

　　登录制度是确保没有被国家或地方公共团体指定的建筑经过登录也受到保护的制度，是尊重所有者，期待自发保护的制度。登录的重要对象大都现在依然在使用，而且将来继续使用的可能性还很大，为此，规则的内容较指定制度为缓和。

　　被登录之后的建筑所有者在以下情况必须事先或事后向文化厅长官报告：准备变更建筑物的现状（属于保护措施和紧急灾害状况时则可不必报告）；建筑物消失或损坏；管理责任者当选或解任；所有者变更；管理重任者变更。

　　（4）保护整治和财力支持

　　登录建筑管理和修理原则由所有者承担，都是为了保持建筑的价值，也会有一些补贴。如减少有关房屋的地价税，减少固定资产税，指定一些银行和开发公库对登录价值保护和活用的事业经费之一部分实行低利融资。以上措施都是为了调动所有者的自觉性，期待自主保护。

　　（四）国内外历史街区保护的启示

　　保护历史文化遗产是一项公益性事业，政府的大力干预必不可少。从发达国家几十年的实践中我们可以发现，在保护开始阶段，政府都是采取强制措施，制定严格的法规，进行广泛的教育。今天，发达国家城市文化遗产保护已进入良性循环阶段，保护所带来的多重效益开始吸引众多的企业乃至个人加入其中。英国保护区和美国历史地段保护机制，可从制度与方法两方面为石库门保护提供有益的借鉴，而日本的文化财登录制度也提供给我们另一种有益的思路。

　　1、致力于实现从单一目标向多维目标的转变

　　梳理发达国家（地区）的旧城更新进程，有利于我们对城市更新这个概念的本质加深理解，体会到城市更新不仅仅是旧建筑和旧设施的翻新，不仅仅是一种城市建设的技术手段，它还具有深刻的社会和人文内涵。忽视社区利益、缺乏人文关怀、离散社会脉络的更新并不是真正意义上的城市更新。也就是说，城市更新具有多维目标，而不仅仅是建筑过程。

　　2、有赖于建立一个真正有效的管制模式

　　发达国家（地区）的旧区更新进程说明，城市更新的成功有赖于建立一个真正有效的城市更新管制模式。也就是说，要有一个包容性的、开放的决策体系，一个多方参与、凝聚共识的实施机制，一个协调各方、合作共赢的基本理念。在这方面，要加强社区居民的参与（例如建立面向社区的沟通对话机制、听证会机制、行政复议和申诉制度等），重视社区的真正需求（如合理补偿和回搬安置等），以减少社会矛盾，并避免冲击既有的社会网络和社会构成。

　　3、要形成系统的多目标的战略规划和行动纲领

　　要重视政府的积极作用，依托政策的制订和公共财政的引导和转移支付等等手段，激励私人投资。要维护公众利益，创造社区公共参与的条件，确保公共利益不被商业利益所吞噬。扮演举足轻重的、具有权威效应的协调、监督和调解的角色。要建立一个专责的常设机构，对城市更新进行长期性的、系统的、多目标的管理和协调。要形成系统的多目标的战略规划和行动纲领，形成一套规范城市更新规划和实施的法制体系和目标体系，对各个角色在城市更新过程中的地位和作用进行明确界定。特别是籍此保障普通社区居民的利益，以提高认识，少走弯路乃至不走弯路。

　　四、上海石库门建筑群保护机制的初步设想

　　（一）上海石库门建筑群保护的指导思想

　　1、统一认识，解放思想

　　首先是统一思想的问题。对于优秀石库门建筑群保护，需要大家形成一致的认识，打通从经济、社会、文化、环境等不同角度所作的不同的理解。关于保护的规模、方式、标准、政策等等，无论是普通百姓，还是经济战线上的企业和企业家，还是从事社会工作的政府部门、社区人士，还是在文化领域的学者、作家、摄影家，需要在“是否要保护”、“为什么要保护”、“哪些要保护”、“如何开展保护”等方面达成一些基本共识，而不是各说各话、各行其是。只有大家思想认识一致了或者基本一致了，才能有一个基本的方向，才能形成众志成城的工作效果。其次是解放思想的问题。政府管理部门要在决策、管理、操作等层面创新思维，开发商要有一点社会责任，居民要有一点除了经济人之外的社会人、文化人的意识和觉悟，专家学者要摒弃自身利益和立场的羁绊，站在全局和全民的角度思考问题。第三是力求社会运作机制创新。做好老百姓的工作，存在第三方参与、居民自身互动激励制约、开展征询和公众参与、民间组织推动、政府干预、法律途径等等方面的可能性。第四是对石库门本身的认识，包括石库门是不断发展演进的建筑样式、不同时期的石库门适应了不同社会阶层的需要、石库门已经越来越不适应现代生活方式的需要等等观念。

　　2、探索政策，建立机制

　　石库门里弄保护工作需要有相应的配套政策，包括财政政策、行政政策、税收政策、住房保障政策等等。所有这些政策要综合统筹，结合使用，才能真正产生良好效应。

　　3、点面结合，突出重点

　　除突出历史文化风貌区、文物保护单位、优秀历史建筑之外，还要根据规划和文化的要求，在全面梳理本市石库门现状的基础上，对具有保护、保留价值的石库门进行登录，并加以控制。

　　4、政府主导，社会参与

　　保护文化遗产、挖掘历史内涵，改善居住于旧住房中居民的民生，在保护管理的基础上充分利用好现有资源发展经济等等，所有这些公益性工作，都是政府不可推卸的责任。同时，作为这项事业的各个主体，只有公开、公平、公正地参与到各个环节中来，才能全面推动政府主导下的石库门建筑保护工作。

　　5、创新模式、有序推进

　　现在还存在很多瓶颈，包括政策瓶颈、资金瓶颈等等，如果不创新模式，这项工作就很难有实质性的推进。当然，模式创新不等于各行其是、全面放开，仍然要在政策指导下，稳步推进，有序推进，循序渐进。

　　（二）上海石库门建筑群保护的基本原则

　　1、有限保护原则（从保护规模和保护标准的角度）

　　对于石库门建筑群，要积极保护，但也要适度。不是说什么都要保，什么都能保，什么都要保护到原始状态，这不现实，也不客观。在确定保护规模、保护标准、保护结构、保护程度（建筑形态、经济业态、社会生态）时，除文物保护单位外，不一定以全面原真性为原则（保护单位也只能体现物质层面的原真性），现在和未来的使用人肯定不是历史上的原住民（社会在变迁，人口在更迭），现在的生活方式也很难再回归历史状态，现在的人们已然难以离开现代型的丰富多彩、方便实用的设施设备（不然就保证不了功能的发挥，除非刻意做成历史原始状态以迎合使用者特别是好奇者心理。当然，要力求隐蔽、精巧），新形势下部分地区的使用功能按照规划也可能与历史情况有所区别，等等。总之，历史在演进，时代在发展，保护一要循序渐进，二要与时俱进，可以适当保留一些作为文化遗产，甚至还要努力营造一定比例的原物质形态、社会生态和生活状态，但自然法则往往会自然而然地对历史事物做出反应，所以是要实事求是，一切从实际出发；文化很重要，民生也很重要，发展也是硬道理，所以也要以人为本、兼顾经济发展；石库门建筑群是一定要好好保护的，但保护不是放任自流，也不应一管就死，太刚性的政策只会起到消极的作用；对石库门建筑群要强调保护，也要强调更新，还要对未来有所启示，将历史文化和城市精神不断传承。

　　2、有情保护原则（从尊重人、尊重历史、尊重现实的角度）

　　石库门建筑群保护与更新，要坚持有情原则，主要表现为“三个尊重”。第一是充分尊重人，长年居住在石库门建筑群中的居民，有很强烈的故土情结，但也有很强烈的改善居住生活条件的愿望，以及很强烈的利益诉求，只有以人为本，充分尊重他们、理解他们，尽可能满足他们的合理诉求，动迁、置换才能进行，保护、维持才能实现。另外，尊重人也包括投资人，不应以牺牲任何一方利益为前提，努力促进良性互动和良性循环，使经济上能够平衡、社会矛盾得到化解、文化遗产得到保护，使社会、经济、环境三大效益都能够得到综合体现。第二是充分尊重现实，现实往往有很多影响因素，如直接影响动迁、置换的房地产市场行情，土地、征收、权籍等基本国策，实际操作中的计划、节奏等等，其中很多因素不以个人的意志为转移，保护与更新只能是循序渐进，成熟一个实施一个。第三是充分尊重历史，优秀石库门建筑群的原物原貌，记载了好几个时代的历史信息，不应轻易破坏或损坏，包括室内外空间格局、环境、材料、色彩、尺度等等，能够保持的尽量保持，从某种意义上讲，尊重历史也就是尊重未来。

　　3、有序保护原则（从规划实施和具体操作的角度）

　　石库门建筑群保护与更新是一个复杂的综合系统，它涉及到社会效益、经济效益、环境效益、文化效益等多方面的平衡和完善，关系到政府部门、房地产开发商和普通居民的利益分配，影响它的因素复杂而繁多。因此，要力争协调开展保护与更新工作，在环境设计、与周边关系的处理上下功夫。如今已经很难做到完整性保护，但系统性还是要有的，在保护布局和结构上要有总体安排，室内与室外、单体与群体、区内与周边、有形与无形、物质与文化等等，有必要进行系统地把握和运筹。在系统性的基础上，才能够做到多样而有序。只有多样化并有序利用，石库门建筑群的利用才能显示出其活力、生命力和创造力，才能不断保持其新鲜感、吸引力和张力。不可想象全市的石库门都采用新天地模式，也不可想象所有的都采取田子坊模式，当然，如果所有的都采取步高里模式，若干年后也可能存在遗憾，比如其原真性及其结构的破坏。

　　4、有机保护原则（从社会人文和城市精神的角度）

　　有机保护意味着保护上升到风貌、功能、社会和精神层面，不仅仅保护作为物质的石库门建筑，还应该保护作为整体的石库门历史风貌（包括空间风貌、社会生态、商业业态、文化生态），保护作为物质使用方式的石库门功能，保护作为蕴涵在石库门建筑物质里的营造技艺、历史记忆、城市精神、文化情感和社会网络。只有开展有机保护，才不会损害城市空间机理，才不会割裂过去和未来，才不会硬性分隔各社会人群，才不会破坏有机的社会肌体，真正做到见物见人见精神。要有机保护作为载体的石库门，就要精心研究石库门的历史演进机理，真正理解石库门的社会人文内涵，真正明确石库门核心价值理念，真正确立石库门建筑保护的方向，从整体上发掘、提升、再造体现繁荣繁华、展现活力魅力的世界级大都市的历史街区。

　　（三）上海石库门建筑群保护的主要环节

　　上海石库门建筑群保护的主要环节包括认定地块、管理部门、计划编制、规划实施、居民搬迁、制定政策、日常管理等等。

　　1、认定地块

　　建议由市建交委、市规土局、市房管局、市文物局共同组织认定石库门建筑群保护清单及范围。

　　2、管理部门

　　继续延续市规土局负责风貌区保护、市房管局负责优秀历史建筑保护、市文物局负责文物保护单位保护的机制。在此基础上，凡遇三者之外的优秀历史建筑和特色风貌区，其保护与更新的政策制定、审议决议、组织推进、统筹监督等由市建交委负责。

　　3、计划编制

　　由市建交委牵头，市规土局、市房管局、市文物局等参加（如需要，邀请市发改委、市财政局等其它有关部门共同参与），组织编制石库门建筑群保护五年计划，就实施规模、范围、政策等进行明确。

　　4、规划实施

　　各区政府是组织石库门建筑群保护与更新规划和计划实施的主体。经区政府申请，市四部门依据五年规划共同认定，审批各区规划、计划以及实际项目运作。四部门还要建立考核、监督机制，确保该项工作有序推进。

　　5、居民搬迁

　　由市旧改办负责统筹协调、市房管局具体组织实施石库门建筑群内需要进行居民搬迁的有关工作。依据国家征收条例等法律法规，精心组织两次征询，精心开展补偿安置，衔接好住房保障等政策，做到科学保护、和谐保护。

　　6、制定政策

　　市建交委牵头制定规范性文件，并就具体政策商财政、金融、税务、规划、房管等部门，制定暂行办法等政策和技术文件。

　　7、日常管理

　　石库门日常管理工作仍由市房管局进行。“十二五”期间要对创新直管公房物业管理理念和方式进行研究，力争稳妥探索改变传统租金低、管理弱的计划管理体制，实现向市场化物业管理体制的过渡，为石库门保护与更新营造有利条件。

　　（四）上海石库门建筑群保护的配套措施建议

　　1、要建立科学的评价体系和目标

　　（1） 摸清现状底数。摸清上海石库门建筑群的底数。比如目前尚存石库门里弄的数量，不同类型石库门里弄的构成情况、分布情况、建筑状况和使用情况，以及将来值得加以保护、更新、利用的价值与潜质，等等。除此之外，还要重点梳理两部分内容：一部分是按规划或规定必须进行保护的石库门里弄，要按照既定规划和规定，加大政策支持和机制创新力度，研究如何加快推进保护与更新的办法（这部分要重点梳理文物保护单位、优秀历史建筑和风貌保护区内的石库门里弄）。另一部分，是要对没有列入保护范围（或挂牌）的石库门里弄进行重点分析，其中既包括土地已出让修详已编制已审批的、土地已出让但修详未编制未审批的（这两种要重点梳理已取得土地、立项的建设项目，区别在于规划是否审批）、土地未出让修详也未编制未审批的（这种要重点梳理具有保护价值但暂未明确保护的石库门里弄）等多种可能性情况。其中关键是后两种类型，保护与否，保护方式如何，保护程度大小，尚处于不确定状态，还有一定争取空间，要尽快明确改造方式，以避免贻误时机。

　　（2）明确保护目标。首先是数量目标。在总体上的建筑规模、占地规模、幢数规模、户数规模等指标上，需要有一个总量上的把握，既要符合未来对于历史文化和环境品味的需要，也要符合人们在经济发展和民生改善方面的要求，最终要在社会、经济、文化、环境之间达到一种均衡。对于那些真正有价值的石库门，要非常务实地进行确认并加以保护；对于保护价值有限而改善民生紧迫的石库门，要实事求是地加以甄别并科学选择实施方案。其次是实效目标。理想的实效目标是：石库门建筑群内社会民生得以改善、投入产出得以均衡、地区经济得以发展、历史文化得以彰显、环境品味得以提升。但真正要实现这一目标，并不是一件容易的事，而往往需要在社会经济文化环境等多个方面进行权衡，并导致在价值取向和发展路径上产生差异，以致于在现实中，对不同改造模式的实践的社会反响和价值评价均有所不同。而这些不同，关键是诠释者的角度不同，其诉求和立场也就有所不同。三是功能目标。即需要保持原生态用于居住的，也需要进行商业开发用于经营的，还需要多元化发展用于其它使用的，总体上需要百花齐放，既兼顾历史原貌，又复兴上海旧城，实现繁荣和繁华，体现国际化大都市的活力和创造力。在保护的结构上，也需要综合平衡，把握代表性、文化性、地域性、特色性。

       （3）制定评定标准。即评定进入优秀石库门里弄名单的标准。什么样的石库门里弄才值得保护，需要制定一个比较合适的标准。这个标准要从物质（房龄、结构、材料、风格、总体、室外、室内、设计者等），空间（公共空间、半公共空间、私密空间等），功能（居住、商业、文化、作坊等），居民（革命家、文学家、普通市民）以及历史价值、历史意义和代表性等方面进行综合考量。这个标准的明确，在确定保护清单时需要，在一事一议、个案分析时需要，在具体更新时更加需要。有了标准，才能够准确回答关于“为什么保护”、“保护什么”、“如何保护”等等问题。

　　2、要建立透明的决策与管理机制

　　（1）制定规章制度。与发达国家相比，总体上，我国在历史建筑保护方面的立法力度和执法强度还有差距，政策法规的空间还比较大。尤其是石库门里弄这样的单项保护，需要专题立法行动予以支撑，或者单独就此出台规范性文件，例如《关于加强本市石库门建筑群保护工作实施意见》，就指导原则、保护规模、更新方式、资金来源、角色定位等行政举措进行明确。当然，这些立法和决策的过程必须符合司法和行政的基本程序，需要实现公开、公正、公平的社会目标，需要决策者从全球的广度、历史的深度、战略的高度、人文的维度进行综合考量和决策，往往需要很长时间和精心准备。目前，总体上看，出台政策文件的时机和条件逐渐成熟。因此，建议出台一个或多个指导性文件，或者围绕石库门建筑群保护与更新出台贯彻落实条例的实施细则。

　　（2）确定职能主体。要明确政府、企业、居民等在石库门建筑群保护中的角色。政府要积极开展政策引导、机制引导、舆论引导、规划引导，将石库门建筑保护与住房保障结合起来，切实解决民生问题；将保护与区域发展结合起来，真正实现文化规划“两不误”；将保护与精神文明建设结合起来，保存历史记忆，传承历史文化，弘扬城市精神。企业要积极发挥作用，在政策引导下，建立起历史责任感，规避急功近利行为，支持、配合保护工作，创新城市更新方式，予开发利用于保护。居民要理解历史文化保护的必要性和重要意义，在获得利益补偿、享受城市发展成果的同时，积极配合历史建筑和历史风貌保护工作，共同营造和维护和谐、发展、繁荣的老城。另外，还要建立优秀石库门建筑群评价专家委员会，具体负责制定评价标准，明确保护清单，必要时还要进行特别论证。这个委员会要有权威性和独立性，建立公开、公正、公平的评定机制，形成一套行之有效的监督、指导、协调、推进工作办法，为辅助政府决策打下坚实的基础。这个评价专家委员会可下设在市旧改办或市建委科技委，也可利用现有机构中相近主题的委员会和学会。

　　（3）建立社会机制。建立由政府人员和人大代表、政协委员、居民代表、企业人士等多方参与的评价机制、决策机制和两次征询机制，进行社会公示，推进公众参与，广泛听取他们的意见，不仅增加规划知晓率和透明度，还要在社会上形成一种健康、开放的舆论导向，让保护工作的必要性、紧迫性，更新方式的科学性、合理性能够得到社会的广泛认同、理解和支持。当然，人们知晓、理解是一回事，同不同意、拥不拥护、配不配合是另一个更深层次的话题，关键是如何解决现实问题，满足老百姓关心的利益诉求。摆在居民面前的诸多现实问题包括未来何去何从、改造形式、动迁（置换）政策、规划目标等等。这些问题不解决，一切保护、更新、发展都无从谈起。

　　3、要拟定保护清单和支持政策

　　（1） 审定保护清单。比起界定一个历史风貌保护区来说，单独审定一批优秀石库门里弄（属于优秀历史建筑系列）可能更加符合实际。因为从目前来看，石库门里弄已然无法大范围保护，而只能按区域甚至地块进行实事求是地鉴别和明确。这样一来，就可以以审定优秀历史建筑的形式加以实施。这可能会对各区既有的发展计划、各有关开发商既有的开发计划以及相关地区的既有规划产生影响，需要协调方方面面的利益，达成一致共识。过程中，要将当下能够明确的石库门里弄保护区域囊括其中，同时对不同建设年代、不同建筑类别、不同设计风格、不同使用性质、不同地理区域、不同布局形式等等，进行综合平衡，使每一种情况都能在历史中留下记忆。

　　（2）明确配套政策。如果开展这些保护和更新项目，摆在政府或开发企业面前的问题是，风险如何、收益如何、资金从何而来、项目何以推进、政策何以保障等等现实问题。而通过明确有关政策，可以为系统解决石库门里弄保护、更新、利用所涉及到的土地、规划、立项、征收、税收、权籍等现实问题，提供一系列指导意见。建议在制定实施意见的基础上，出台《上海市石库门建筑群保护暂行办法》（或技术规定），就规划、计划、实施、管理等具体问题进行明确。例如明确在渐进更新模式中，如何解决规划改性、破墙开店、消防审批、租赁管制等政策；在维持原生态模式中，如何衔接抽户插户、安置补偿、资金筹措、政府补贴、住房保障等政策。另就石库门里弄保护更新中的一些问题做出回答，譬如以下几个方面：一是是否可以在使用就近配套商品房方面有一定政策倾斜（老城区居民长期居住于此，出于维系故土情结与维系社会网络的需要，有一定的合理性）；二是是否可以在置换或解除租赁关系中使用强制性措施（对于公益性很强的历史保护项目，如果没有行之有效的策略，将面临巨大社会风险和经济风险）；三是是否要制定石库门建筑群保护实施规划和计划；四是是否可以借鉴国外历史建筑使用权（或所有权）作价入股合作利用、使用权或管理权招拍挂等灵活体制；五是是否可以探索“拆一块、保一块、贴一块”的土地捆绑机制和容积率转让等规划审批机制；六是是否可以结合使用权和保护义务并建立权责利捆绑机制（买断使用权）；七是是否可以采取现状出让、邀请招标的土地管理方式进行保护；八是是否动迁政策一定仅适用于拆落地（如果只能在“建筑灭失”的前提下才能进行动迁，就很难切实保护历史文化）；九是是否可以吸收和引导有实力、有品牌、有信誉的企业以及社会民间资金积极参与石库门保护；十是是否可以建立租赁安置、养老安置等多样化安置模式提高实物安置的可接受度和适应性；十一是是否可以建立政府基金或政府以贴息贷款方式对石库门保护更新给予适当支持；十二是是否可以确立保护更新项目免征基础设施配套费等行政事业收费和政府性基金；十三是是否可以采取鼓励金融机构向符合贷款条件的石库门保护更新项目提供贷款支持，等等。只有通过政策制定，才能打消一些顾虑，才能引导、推进石库门建筑群的保护与更新。

　　（3） 梳理保护模式。只有梳理保护模式，进行利弊分析，才能开展选择性定位。一些保护更新实践在一定时期一定程度上取得了成功，但仍然有不同的社会反响和评价，因此对其是否具有大规模推广的实际意义，需要加以综合比较、分析利弊、研究优劣。要通过梳理，根据不同石库门里弄的布局特点和建筑型制，以居民、建筑、功能、权属等因素的组合互动关系入手，可大致归纳和明确石库门里弄更新的一些基本模式（模式菜单），如居民留住、建筑/功能/权属保持的模式（如步高里）；居民离开、权属变更、但建筑和功能基本保持的模式（如思南公馆）；居民离开、权属变更、功能调整、建筑保持的模式（如新天地）；居民离开、功能调整、权属和建筑保持的模式（如田子坊）；居民留住、建筑/功能保持、权属变更的模式（如一些地方采取的使用权招拍挂方式）；居民留住、功能调整、建筑保持、权属创新的模式（如一些地方采取的使用权或所有权作价入股分红的方式）等等，进行选择性定位，提出各模式所适应的基本条件和类型，提出引导性的技术管理框架。

　　4、要建立合理的规划导则机制

　　（1）推进规划实施。以前的历史风貌区和优秀历史建筑保护工作，比较注重规划编制和城市设计，主要停留在物质层面，针对重点区域，明确保护范围和主要对象，部分规划也确定了一些主要指标。然而，尽管规划编制对于保护、更新很有必要，而规划编制之后的规划实施问题，也急需提上议事日程。“十二五”期间，要大力开展这类研究，结合土地政策、房屋征收政策、住房保障政策、房屋管理政策、旧房改造政策等的调整、变更，设法创新机制、完善政策。在有关区推进编制风貌保护道路修建性详细规划的时候，尤其需要结合好规划实施的政策与机制研究，使之具备规划落地的基本条件。通过历史文化遗产的保护与更新，尽早把那些居住在历史建筑（尤其是石库门里弄）中的困难群体解放出来，并结合好文化创意、现代服务、都市旅游等产业发展，繁荣地方经济，提升城市活力。

　　（2）借鉴先进经验。要有选择地借鉴一些适合我国国情的国外先进经验，认真分析、研究、鉴定，加以适应性运用。如果经研究适合我国国情，不妨解放思想，开展一些试点项目，以积累经验，修正后加以推广。例如历史建筑的使用权拍卖机制、容积率转移机制等。

　　（3）倡导规划研究。传统的风貌区保护规划和控制性详细规划大多数都直接描绘终极目标，明确容积率等指标，以及简单确定是拆是留是修等方式，而其逻辑推导的过程和规划实施的路径，却少有论及。因此，在接下来的风貌保护区修建性详细规划编制中，要结合好文化、社会、经济、制度等影响要素，进行充分研究和分析，尽量让物质形态规划多一些文化性和现实性的思考。要充分了解其历史演进的脉络，尽可能还原历史的真实，做到“知其然，也知其所以然”。要充分研究规划实施的可能性、可行性、可操作性，包括政策、机制、社会、经济等等方方面面，做到“见物见人见精神”。毕竟，这不是一件单纯的文化行动，也不是一件单纯的美化运动，而是一项综合行动，需要方方面面联动和配合。

　　5、要建立适当的利益互补机制

　　（1）进行经济测算。对于明确保护的石库门里弄，建议进行全方位的经济测算，以探索不同改造模式的可行性和适应性。比如根据现有建筑面积、土地面积、容积率、建筑密度、日照情况、居民户数等指标，假设部分石库门建筑能够被置换出来，作为公益性现代功能使用，或者按商业开发模式，根据当前相似案例的出租率和租赁（或销售）单价，均可测算石库门建筑经济价值；假设按照自组织置换式的渐进更新方式，也可测算石库门里弄的市场价值和产业潜力；假设还原其原生态，也可测算其可能的出售价值，同时评定其是否能够实现最初的环境品质和人文精神，是否能够如规划所规定的性质和指标（控规指标在多大程度上能够实施，如果无法实施，差距是多少，政府基金是否能够弥补，如不能补足，是否可以通过完善政策和创新机制来解决资金瓶颈等等）；而一旦实施拆除重建，其相应指标估计能够达到多少，也可测算其可能的经济价值，等等。通过算账，可以大致分析保护更新方式的经济性和可行性。

　　（2）协调各方利益。要想协调好各方面利益，资金平衡问题是最大的瓶颈之一。其中包括财政资金、企业资金、社会资金（民间资金）等三方面的结构关系。包括政府如何筹措资金、企业如何愿意投资、民间怎样形成资金力量等等。具体而言，资金的问题主要包括：一是政府性基金设立的必要性，基金规模、来源、构成、分配等界定；二是社会投资的可行性，其投资来源、投资机制以及相关政策配套的确定；三是保护更新与安置补偿、住房保障的有机结合等等。政府基金及政策支持具有引导和撬动社会投资的作用，社会资金和民间力量是保护更新资金来源的主要力量，而一系列相关政策如征收补偿标准、与住房保障的结合等等是重要影响要素。

《上海石库门建筑群保护基本思路研究》课题组

2010年12月

主撰：万勇